跟踪审计的主要内容及关注事项
文本来源:    发布时间:2017-04-28 10:45:11

建设项目跟踪审计概述

建设项目跟踪审计是依据国家有关法律、法规和建设行政主管部门的有关规定,通过对建设项目的造价管理进行事前、事中、事后的咨询、鉴证和监督活动(咨询和监督根据委托方主体、任务性质不同,侧重点也不同)。它是对建设项目有计划的从可行性研究、立项、初步设计、施工图设计、施工、竣工结算等诸多环节,进行咨询、监督的的一种方法;它将工程建设全过程分为若干阶段和期间,造价人员在工程建设过程中及时对各阶段或期间涉及工程造价的活动和文件进行审计,并及时作出审计评价和咨询建议。

认真研究造价咨询合同,定位准确、权限清晰、明确工作范围和工作内容,从而决定工作方式方法,要理清思路,不然开展工作事倍功半

建设项目跟踪审计的阶段划分

依据建设项目的建设程序,建设项目全过程工程造价管理咨询可划分为五个阶段,分别是决策阶段(即立项阶段)、设计阶段、招标阶段(即清单编制阶段)、施工阶段、竣工阶段。此次仅对施工阶段跟踪审计的主要内容和关注事项进行介绍和阐述。

施工阶段跟踪审计包含的主要工作内容

1、清标,参与合同谈判,协助委托人完成施工合同的签订;

2、施工方案审核

3、设计变更管理;

4、索赔事项的管理;

5、预付款、进度款、变更款、索赔款审核;

6、隐蔽工程和材料设备的验收

7、材料、设备的询价;

8、参与图纸会审、工地例及各种磋商、谈判、技术讨论会,并对会议中对涉及工程造价的内容发表咨询意见。

施工阶段跟踪审计工作内容关注事项

一、清标,参与合同谈判,协助委托人完成施工合同的签订。重点关注投标报价

1、对照招标文件,查看投标人的投标文件是否完全响应招标文件,例如序号、项目编码、项目名称、工程量、项目特征等。项目名称、项目特征以文字为主,可借助EXCEL里面的函数对文字内容进行比对,高效、准确。

2、建立对比表,对工程总价、各项目单价的合理性进行分析、测算,重点对工程量大、价值高的项目进行比对,查找不平衡报价项目并加以分析,特别是综合单价明显高于或低于正常水平的项目。(单价特别高和特别低的项目建立台账,重点关注施工过程中严防设计变更、材料设备经常时有没有私自降低品牌和规格;还有一种隐形的不平衡报价,投保人把主材价格报低,其余费用报的高,在施工过程中通过变更材料获利)。

3、对措施费用要对照施工方案的可行性进行审查。投标人往往通过对总价措施大幅让利降低总价,13清单已经注意到这个问题,把容易产生争议的如降水、措施钢筋、模板工程、脚手架工程列入分部分项或者单价措施。

4对投标人所采用的报价技巧,要辨证地分析判断其合理性,并制定应对措施。比如前面提到的投标人把某项的材料价格报低,其余费用报的高,这种情况要防止投标人通过各种理由变更材料,一定要避免材料重新认价;投标人把某种规格的材料报的很高,而在施工中又需要增加较大工程量,此种情况可提醒发包人通过设计变更材料规格、品牌或者档次的办法重新认价,使价格回归到正常水平。

5、向委托方提交清标报告,让业主心中有数,对容易产生争议的问题早做预案,并让投标人对不平衡报价的的相关内容作出澄清和承诺。在合同中通过要求以现金缴纳履约保证金、调整进度款支付条件等手段约束施工单位。(结构报价高、装饰安装报价低于成本价,专业之间不平衡报价,可采用调整进度款支付方法解决)

6、尽快熟悉掌握《四川省房屋建筑和市政工程工程量清单招标投标报价评审办法》和电子数据标准检查工具

二、施工方案的审核

严格审核施工专项方案,如土方开挖及回填方案(地下室、市政工程)、降水方案、钢筋方案、边坡支护方案等对工程造价影响很大。

1、土方开挖要根据开挖深度、土壤类别以及与周边已有建筑的关系确定开挖线、坡比、工作面宽度,计算开挖土方量,并与清单工程比较,确定一个安全、经济、可行的开挖方案。

2、土方回填方案要明确土方来源,是否充分考虑挖填平衡,缺方是甲供还是外购等。先算账后施工,杜绝随意挖填,造成结算时费用猛增

3、降水方案往往是根据地勘报告进行编制,但是地勘报告的准确性不一定高,并严格审核降水方案的计算式,采用合适的降水井间距和降水井深度和口径。地勘报告准确性、丰水期枯水期水位不一致、周边条件变化,有条件要建议采用挖探坑的形式确定水位高度。可提前到清单编制阶段。

4、钢筋方案主要关注措施钢筋的设置是否合理可行。

5、边坡支护方案一定要计算与方案对应的造价金额,控制在中标价格之内(在编制清单时要对方案充分论证)

三、设计变更管理:

施工企业面临僧多粥少激烈竞争的市场局面,承揽到任务已是施工企业生存的前提,因此,某些施工企业在投标时拼命压价,中标后,不是在工程造价管理上下工夫,而是千方百计的增加造价。

按照责任方不同,设计变更主要可以分为由设计方产生的变更、由施工方产生的变更和由业主提出的变更。根据以往项目的经验来看,由设计方引起的设计变更金额都较大,比例也普遍较高,而施工方和业主方引起的设计变更单数较少。其中施工方导致的设计变更的发生无规律性,较难预测。

在管理设计变更时要注意以下几点:

1、施工中施工单位不得私自对原工程设计进行变更,因施工单位擅自变更设计发生的费用和由此导致甲方的直接损失,由施工单位承担,延误的工期不予顺延。

2、所有的工程变更,均需要按照造价咨询流程图办理,我们在设计变更中一定要做好变更经济分析,供业主方决策时参考使用。(咨询意见一定要及时、准确,多沟通多汇报)

3、所有的工程变更的价款是否在合同约定时间内报送确认,如果超出合同约定时间则视为工程价款不变更。(严格打表,有利于施工单位漫天要价)

4、较大变更要进行多方案比选,要充分综合考虑建设期和使用期的需求,选取性价比最优的方案。(物有所值、物超所值)

在实际工程中,由于项目内外部环境变化等多方面的原因,要做到完全规避设计变更是不切实际的。因此,只能尽量做到有效地预防,不断地设防,并尽早地识别并处理变更,那么对项目造价、进度与质量造成的损失就越小,各项管理工作也更顺畅。加强项目建设前期的造价监管工作,尽可能减少目标值与实际值的偏差。项目造价管理目标一定要设置,造价控制并不是控制的越低越好

四、索赔事项的管理:

1、首先确定索赔款发生是否有合同文件依据;

2、收集资料。查询与施工企业、业主单位研究的技术问题和其他重大问题的会议纪要(有与会者的签字),同时,查阅工程日志,承包方对工程师指令的执行情况抽查试验记录、工序验收记录、计量记录、日进度记录等,找到索赔的事实和数据依据等资料。

平时我们要做好跟审日志,时刻关注实际进度和计划进度的偏差,分阶段分析产生偏差的主要原因,记录在案以备查。

3、确认在索赔事件发生后,施工单位是否向监理工程师发出索赔意向通知;超出时限视为放弃

4、确认施工单位提交的补偿经济损失和延长工期的索赔报告及有关资料,是否在合同约定期限内提出。

五、预付款、进度款、变更款、索赔款审核

1、首先熟悉合同,合同中约定支付方式和支付条件是唯一依据

2、预付款有工程预付款、安全文明预付款,付款条件好的项目还有材料设备预付款。审核时要注意计算基数和支付比例以及扣回次数和扣回时间

3、目前采用拨付进度款最多的两种方式:(1)按形象进度的一定比例支付(2)按实际完成工程量的一定比例支付。采用第一种支付方式是在设计图纸完善,预计变更量较少的项目上采用,可减少审核时间;第二种方式的准确性较高,能够掌握项目造价动态变化,但审核时间相对较长。

4、工程价款的审核时间要尽快缩短,施工单位的工作积极性才高,也有助于施工进度的提高。这就要求各相关单位密切配合,在招标阶段尽量完善图纸,尽量减少材料暂估价和专业工程暂估价,在招标时明确给出可选品牌、技术、性能参数,让施工单位竞争性的报价,减少施工过程中的认价程序。

5、变更款不仅要计算因变更增加的费用,还要充分考虑因变更减少的费用。如采用经济签证形式办理变更款的要做到一单一审一确定,锁定变更原因、事实、金额和各方意见。

6、索赔款一般在施工过程中支付一定要谨慎,最好是在项目竣工验收之后再行处理。

六、隐蔽工程的验收、材料设备的进场验收

监理组织隐蔽验收,造价机构参与,重点注意涉及造价的验收和收方

1、建筑工程:参与原始地貌抄测、土方开挖方式是否与专项方案一致、措施钢筋的设置、降水台班要收方、基础超挖的收方、构造柱、保温范围、防水高度是否与设计要求一致等

2、市政工程:参与原始地貌抄测,换填面积和高度测量、管网施工

3、材料设备的验收:进场材料设备的品牌、规格、参数是否与材料要求表一致,第一批材料必验、以后抽验。

七、材料、设备的询价

1、合理性原则。采用货比三家的办法,至少具备三家报价,并以商家正规报价单为主、网络报价为辅。商家报价单应有公司名称、产品规格、具体价格、业务联系人等要素。

2、时效性原则。应取得商家的最新报价,采用网络报价时应注意其具体发布时间。

3、完整性原则。在项目时间紧、材料特殊、规格较少而导致询价难于满足货比三家原则时,可结合送审的报价资料综合考虑,必要时对厂家进行考察。

4、参照性原则。可参照同类已审工程的价格。时限一般在6个月内,同时应综合考虑其具体设计方案、规格数据、造价比重、施工组织等影响因素,但不生搬硬套。

5、准确性原则。由于材料设备价格受市场诸多因素影响,定价时应加强沟通协调,存在较大争议时应集体讨论确定。

八、参与监理例会及各种磋商、谈判、技术讨论会,并对会议中对涉及工程造价的内容发表咨询意见。

      1、监理例会讨论的处理方案和技术措施,一定要对造价的影响进行评估。要在会上迅速判断是否对造价有影响,若预估会有较大影响在会后要立刻进行测算并报业主进行决策。

     2、涉及造价的磋商、谈判会议一定要在会前充分了解会议内容和议题,预估会出现的各种情况,并尽可能的准备多的应对方案。在会上要明确阐述咨询意见、依据和估算金额,会后要向委托方分析几种方案的利弊和风险,一般会经历试探报价协商汇报确定几个阶段。

3、技术讨论会要求造价人员熟悉相关事项的设计规范、施工规范、材料性能、经济性等。

4、图纸会审要会前充分准备,对施工单位、监理单位提出的意见要逐条进行造价分析,影响造价大的要重点关注并提醒建设单位和设计单位。

九、几点建议

1、多去现场,了解工程各阶段是如何实施的(基础、地下室、市政管网埋设、屋面、保温、装饰、安装),各项工艺是如何与定额匹配的。只有真正的走进施工现场才能有直观感受,对于定额的套用、争议问题的解决有很大帮助。

2、多积累设计、施工规范方面的知识,特别是EPC项目所有的变更都是根据设计规范来确定

3、锻炼口才,思维敏捷,说问题分清主次、一针见血,能发现问题更要能解决问题,培养解决问题的思维

4、项目经理要站高点看远点,处理问题要统筹考虑,协调好工期、质量、造价三位一体的关系

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